En muchas ocasiones se pacta una fianza superior a la legalmente establecida para, intentar sobre asegurar el cumplimiento de las obligaciones de los arrendatarios.
Cuando un arrendador ya ha examinado el estado financiero y la situación laboral conoce las nóminas, el contrato de trabajo que tiene el arrendatario, su vida laboral, y cuantos más datos se le hayan solicitado para la examinar su viabilidad, el arrendador conoce el perfil del arrendatario, y en muchas ocasiones, las garantías adicionales al mes de fianza para el caso de vivienda, sobran, y en muchas ocasiones, se convierten en grandes tentaciones para los arrendadores.
Pensemos que hemos arrendado una vivienda a un arrendatario modelo, con un perfil económico- financiero sostenible y serio, y le pedimos una fianza de un mes (porque legalmente es la fianza que se establece), pero, además, le hemos pedido una garantía adicional de dos meses de renta. Nos encontramos con tres meses de la renta pactada en nuestro poder y el arrendatario se dispone, previo el debido preaviso a dejar la vivienda, en buenas, no perfectas, condiciones, porque ha estado utilizándola, y padecen del desgaste de las cosas se produce por su uso y quizás, algún que otro desconchón, pero, a fin de cuentas, ha sido un arrendatario que ha pagado religiosamente en plazo todas sus rentas y no ha dado más problema durante los 3 años que ha estado viviendo en el inmueble.
¿No es posible que como arrendatario tenga yo la tentación de querer no devolver esos 2 meses de garantía adicional que he solicitado porque considero que…por ejemplo un desconchón en la pared puede hacerme pintar la casa entera por no desequilibrar los colores y es un desperfecto que podría atribuirle al arrendatario?, ¿dónde está la delgada línea entre los desperfectos y el deterioro por el uso?, ¿no invita quizá en ocasiones a intentar rebasar ciertas líneas?, y ¿si el arrendador se gastó en su momento ese dinero y ahora le incomoda un poco más rascar su bolsillo para devolver la cuantía que corresponde al arrendatario?, ¿me va a demandar?, ¿lo va a dejar pasar?, ¿hasta dónde puede llegar la picaresca del arrendador?
Es una materia un tanto delicada y difusa, por lo que se estará a lo que se determine judicialmente para cada caso.
Mi consejo profesional: Como norma general, no pactar más garantía de la legalmente establecida, la Ley ya establece la protección general, y solo en casos muy particulares, en que el arrendatario quizá s encuentre en una situación financiera inestable o delicada, o en que lo que se está arrendando por su valor pueda tener un especial tratamiento, se deben pactar condiciones particulares que doten de una garantía extra al arrendador, que, por otra parte, es la posición “dominante” o “fuerte” de este tipo de contratos.
Por otra parte, desde la posición del arrendatario también es tentadora la práctica no poco habitual de “compensar” las cantidades de fianza y garantías que se hayan dado con los últimos meses de renta o alquiler.
Esta práctica no está permitida por la ley, pero tampoco la ley establece una sanción o regulación específica de cómo actuar en este supuesto frente al arrendatario. La realidad es que en la práctica queda en una mera obligación ineficaz. Veamos el siguiente ejemplo:
Se firma un contrato de alquiler de vivienda por dos años, salvo aviso previo de un mes por parte del arrendatario expresando su intención de resolver el alquiler.
Se pacta una fianza de un mes (la fianza establecida legalmente) y además se pacta un mes de garantía. Con esto, está en posesión del IVIMA (o del organismo homónimo en la Comunidad Autónoma de que se trate) un mes de fianza que el arrendador podrá recuperar en cuanto solicite al citado organismo la resolución del contrato de arrendamiento y aporte la documentación pertinente.
Por otra parte está en su posesión el mes adicional de garantía pactado, por tanto el arrendatario está pendiente de la devolución de una cuantía equivalente a dos meses de renta. ¿No es probable que se le pase por la cabeza la opción de compensar estas cantidades con las rentas de los dos últimos meses?, ¿no sería una compensación de la cuantía exacta que se le adeuda al final del arrendamiento?
Todo ello siempre partiendo de la base de que el arrendatario está dejando la vivienda en un buen estado, aceptable para el arrendador, sin más desperfectos que los deterioros propios del uso durante el tiempo que ha estado habitando la vivienda. De lo contrario el arrendador tiene el derecho de utilizar las cantidades de fianza y garantía pactados para hacer frente a los gastos derivados de los desperfectos que encuentre en la vivienda.
Pero volviendo al supuesto en que el arrendatario es un inquilino responsable y serio y va a dejar el inmueble en perfectas condiciones de devolución, ¿no es posible que al menos se pregunte de qué sirve que pague los dos últimos meses de renta si el arrendador le debe devolver por otros conceptos exactamente la misma cuantía? Esta figura sería una compensación, y no está permitida por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sin embargo, es bastante habitual que en la práctica el arrendatario deje de pagar las últimas mensualidades de renta que equivalgan a sus garantías, y que si ha dejado el inmueble en buenas condiciones el arrendador no tenga nada que objetar a pesar de que no es el proceder que establece la Ley.
Si está bien o está mal es una cuestión subjetiva, la cuestión legal es que no está permitido por la LAU y sin embargo no existe una vía clara de exigir su estricto cumplimiento en el caso de que no existan menoscabos en la vivienda que exijan de su restitución.
La vía judicial para la reclamación de la fianza
La vía judicial para la reclamación de las mensualidades de renta debidas está abierta para el arrendador una vez devuelta la posesión del inmueble al arrendador. Pero incluso en este caso, si no existen incumplimientos contractuales por parte del arrendatario (desperfectos, menoscabo de la vivienda) éste podrá alegar la compensación de las cantidades debidas con las garantías aportadas al arrendador.